Functies & Bevoegdheden

Binnen een Vereniging van Eigenaars is sprake van:

  • Ledenvergadering
  • Bestuur en eventueel een beheerder
  • Voorzitter van een Vereniging van Eigenaars.

Hieronder wordt e.e.a. uitgelegd.

Het feit, dat de eigendom van grond en gebouw bij de gezamenlijke appartementseigenaren ligt, maakt, dat die gezamenlijke appartementseigenaren – bijeen in de Vergadering van Eigenaars – in beginsel het enige orgaan is, dat besluiten kan nemen. Alle zaken, van welk belang ook, dienen dan ook tijdens de Vergadering te worden behandeld. Dat is slechts anders, indien de akte van splitsing en/of het (Model)reglement mogelijkheden schept om bij wege van uitzondering, in spoedeisende gevallen of bij zaken van gering belang, daarvan af te wijken (artikel 5:125 BW). In tegenstelling tot bestuurders van gewone verenigingen hebben bestuurders van VvE’s in beginsel dus slechts een uitvoerende taak; zij voeren de besluiten van de Vergadering uit. Niet meer en niet minder.

De bestuurder/bestuur kan zich beperken tot het besturen van de VvE en zich laten bijstaan door een (professionele) beheerder. Overigens kan die (professionele) beheerder natuurlijk ook tot bestuurder van de Vereniging worden benoemd. Zulk een bestuurder heeft dan in feite twee petten op.
Aldus zijn er de volgende opties:

  • Bestuurder sec met externe administratief beheerder;
  • Bestuurder met administratieve beheerstaken;
  • Administratief beheerder tevens bestuurder.

Juridisch zijn er nogal wal verschillen: de bestuurder wordt door de Vergadering benoemd en ontslagen (artikel 5:131 BW). Na benoeming wordt deze relatie beschouwd als een overeenkomst van opdracht (artikel 7:400 e.v. BW): de bestuurder heeft de zorg van een goed opdrachtnemer, dient de aanwijzingen van de Vergadering op te volgen, dient die Vergadering te informeren en aldaar
rekening en verantwoording af te leggen.

De administratief beheerder grondvest daarentegen in beginsel zijn relatie met de VvE op de inhoud van artikel 41 lid 3 laatste volzin van het Modelreglement 1992 of artikel 56 lid 1 van het Modelreglement 2006: “De Vergadering kan besluiten de administratie … op te dragen aan een door haar aan te wijzen administratief beheerder en onder de voorwaarden als door haar met die beheerder zullen worden overeengekomen”. In dat geval zal de VvE, daarbij door de bestuurder vertegenwoordigd, dus met de beheerder een zogenaamde beheerovereenkomst sluiten. Een dergelijke overeenkomst is te beschouwen als een gewone overeenkomst overeenkomstig de bepalingen van het algemeen verbintenissenrecht, bijvoorbeeld met betrekking tot duur, vergoeding, opzegtermijn, wanprestatie, etc. Om problemen te voorkomen, is het ook hier natuurlijk zaak, dat de VvE een behoorlijk contract met de beheerder sluit.

In de praktijk blijkt, dat de beheerder er nogal eens de voorkeur aan geeft om een beheerovereenkomst met de VvE te sluiten en het bestuur van de VvE aan de bestuurders/eigenaars van het complex over te laten. De redenen hiervoor is dat in de beheerovereenkomst staat in ieder geval precies omschreven, wat hij wel en niet moet doen. In de praktijk zijn vaak meer zaken aan de orde dan welke in de beheerovereenkomst afgesloten. Daarnaast zit een beheerder dan met 2 petten op, waardoor kans op belangenverstrengeling.

Wat nu met de voorzitter van de VvE? Wat voor bevoegdheden heeft deze? De “voorzitter van de VvE” is weliswaar een veelgehoorde titel, maar een die feitelijk niet bestaat. Het begrip komt immers in het appartementsrecht niet voor en bestaat dus niet. De enige voorzitter, die in de Wet voorkomt, is de voorzitter van de Vergadering; hij heeft twee – nogal beperkte – taken: hij vervangt de bestuurder bij belet of ontstentenis en kan derhalve niet tevens de bestuurder zijn (artikel 5:133 lid 1 BW) en hij leidt de Vergadering van Eigenaars (artikelen 33 lid 6 MR 1992 en 45 lid 6 MR 2006). Voorts kan er een voorzitter van het bestuur zijn, doch in dat geval is de voorzitter geen voorzitter maar bestuurder. Voorzitters van VvE’s, die zich ofwel als voorzitters van gewone
verenigingen of als bestuurders van VvE’s gedragen (maar dat dus niet zijn) kunnen en moeten derhalve op hun handelen worden aangesproken.

De bestuurder kan in enkele gevallen zonder besluit van de Vergadering eigenmachtig beslissingen nemen: over onderhoud, mits daarmee niet een bedrag is gemoeid, dat boven een door de Vergadering vastgesteld bedrag ligt (artikelen 38 lid 2 MR 1992 en 52 lid 2 MR2006); over periodiek onderhoud en noodzakelijke vernieuwingen, voor zover de daarop betrekking hebbende kosten in de balans van de VvE zijn gereserveerd (artikelen 41 lid 3 MR 1992 en 53 lid 4 MR 2006); over het beheer van de middelen van de VvE, tenzij de Vergadering beperkingen te dien aanzien heeft opgelegd (artikel 5:131 lid 3 en lid 4 BW); over rechtshandelingen en kwijtingen, een belang van een door de Vergadering vastgesteld bedrag niet te boven gaande (artikelen 41 lid 4 MR 1992 en 53 lid 5 MR 2006); over beslagmaatregelen en het voeren van gerechtelijk verweer (idem) en over spoedeisende en noodzakelijke maatregelen, welke uit een normaal beheer voortvloeien (artikelen41 lid 5 MR 1992 en 53 lid 6 MR 2006).

Neem contact op met Ibotec

Bosscheweg 135
5282 WV Boxtel
Routebeschrijving

T. 0411 - 686 136
F. 0411 - 675 663
E. ibotec@ibotec.nl